ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

ARRENDAMIENTO

En el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a transmitir el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, quien se obliga a pagar un precio.

FORMALIDAD Y PLAZO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento debe constar por escrito y estipular el plazo que se convenga, el cual no debe de exceder de los señalados en este capítulo; no requiere de registro, a no ser que las partes lo convengan, en cuyo caso deberán de ratificarse las firmas ante notario público, u otorgarse en escritura pública.

PLAZO MÁXIMO EN EL ARRENDAMIENTO

El plazo máximo de vigencia de un contrato de arrendamiento, será:

I. Dos años respecto de bienes muebles;

II. Tres años en tratándose de inmuebles urbanos destinados a casa habitación;

III. Cinco años respecto de inmuebles destinados a locales comerciales o de servicios;

IV. Cinco años si el bien inmueble rústico es destinado a fines agrícolas o ganaderos;

V. Veinte años tratándose de inmuebles destinados a la industria, tiendas departamentales, centros comerciales, bodegas de venta y en general los que se destinen al comercio en gran escala.

OMISIÓN DE SEÑALAR PLAZO EN EL ARRENDAMIENTO

Cuando se omita establecer el plazo de duración en el contrato, se considerarán los siguientes:

I. Un año para casa habitación;

II. Dos años para locales comerciales o de servicios;

III. Cinco años para industria, tiendas departamentales, centros comerciales, bodegas de venta y en general los que se destinen al comercio en gran escala;

IV. Un año para finca rústica.

LA RENTA EN EL ARRENDAMIENTO

La renta puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otro bien equivalente, con tal de que sea cierto y determinado o determinable.

LEGITIMACIÓN PARA SER ARRENDADOR

Pueden celebrar el contrato de arrendamiento, los propietarios del bien, quienes tengan derecho o estén facultados para hacerlo, ya sea por autorización del dueño o por disposición de la ley.

ARRENDAMIENTO DEL BIEN SUJETO A COPROPIEDAD

El copropietario requiere para rentar el bien, del consentimiento de los demás copropietarios.

INCAPACIDAD PARA SER ARRENDATARIO

Se prohíbe a los servidores públicos, tomar en arrendamiento por sí, o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los asuntos en los que intervengan como tales.

OTRAS INCAPACIDADES LEGALES PARA SER ARRENDATARIO

Se prohíbe a los servidores públicos, así como a su cónyuge, a sus parientes de cualquier grado en línea recta, o dentro del cuarto grado de la línea colateral, afines hasta el segundo grado, tomar en arrendamiento los bienes que con el expresado carácter administren.

ARRENDAMIENTO QUE REQUIERE DE ESCRITURA PÚBLICA

El arrendamiento de inmuebles de menores, incapacitados o de una sucesión o en el que se pacte un anticipo de rentas, se otorgarán en escritura pública y se inscribirán en el Registro Público de la Propiedad.

MUERTE DEL ARRENDADOR O DEL ARRENDATARIO

El contrato de arrendamiento no termina por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo pacto en otro sentido.

NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO DEL CAMBIO DE PROPIETARIO

Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, se verificare la transmisión de la propiedad del bien arrendado, el arrendamiento subsistirá.

El arrendatario tendrá obligación de pagarle al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicial o notarialmente ese cambio, a no ser que acredite haberla pagado anticipadamente, por estar estipulado expresamente en el contrato.

MEJORAS DEL BIEN POR EL ARRENDATARIO

El arrendatario sólo podrá hacer mejoras al bien arrendado, previa autorización por escrito del arrendador; en caso contrario quedarán en beneficio del bien, sin derecho de cobrarlas.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

El arrendador está obligado a:

I. Entregar el bien en el tiempo convenido, si no se pactó, luego que sea requerido;

II. Que el bien arrendado esté en buenas condiciones conforme a su naturaleza o los fines para los cuales será utilizado;

III. No cambiar la forma del bien, ni perturbar su uso, salvo que requiera de reparaciones necesarias;

IV. Conservar el inmueble arrendado en buenas condiciones, realizando las mejoras necesarias;

V. Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento.

FALTA DE REPARACIONES NECESARIAS

Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinado el bien, el arrendatario podrá optar por rescindir el contrato o reclamar que con cargo a las rentas se hagan dichas reparaciones.

DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado a:

I. Pagar la renta en el lugar, tiempo y forma convenidos;

II. Usar el bien exclusivamente conforme a lo convenido o a su naturaleza;

III. Contratar un seguro suficiente a cubrir los posibles daños que se causaren al bien y a terceros en sus bienes o personas, en caso de que establezca un negocio o industria riesgosa;

IV. Dar aviso al arrendador de las reparaciones necesarias que se requieran;

V. Hacer las reparaciones locativas y los gastos de mantenimiento derivados del adecuado uso que se le dé al bien arrendado

VI. Devolver el bien al término del contrato, en las condiciones en que lo recibió, salvo el deterioro por el uso normal del mismo;

VII. Poner en conocimiento del arrendador cualquier acto o hecho que lesione o pueda ocasionar un daño al bien arrendado.

LUGAR DE PAGO DE LAS RENTAS

Si no se señaló lugar de pago de la renta, será pagada en el lugar de ubicación del bien inmueble arrendado, y tratándose de muebles en el domicilio del arrendador.

TIEMPO DE PAGO DE LAS RENTAS

Si no se señaló término para el pago de la renta, será pagada por plazos vencidos.

TIEMPO LÍMITE DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR LAS RENTAS

El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día en que entregue el bien arrendado.

DERECHO DEL ARRENDATARIO QUE NO PUEDE USAR EL BIEN

El arrendatario podrá pedir la reducción de la renta o la rescisión del contrato, en su caso, si por causas ajenas a él no puede usar total o parcialmente el bien.

DERECHO DE PREFERENCIA DEL ARRENDATARIO

El arrendatario que ha cumplido puntualmente con sus obligaciones gozará del derecho de preferencia, tanto para la celebración de un nuevo contrato como respecto de la venta del bien arrendado, aplicándose las normas de la compraventa con derecho de preferencia.

ARRENDATARIOS CON DERECHO DE PREFERENCIA DE COMPRA

Si son varios los arrendatarios que desean ejercitar el derecho de preferencia sobre la venta, será elegido el que tenga más antigüedad; de existir varios, el primero que cumpla con los requisitos y condiciones señalados en la oferta, y en caso de que fueren varios, se dejará a la suerte.

CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento debe contener:

I. El nombre del arrendador y del arrendatario;

II. La ubicación del inmueble;

III. La descripción del inmueble e inventario de sus accesorios y de las instalaciones con que cuenta, así como el estado en que se encuentran;

IV. El monto de la renta, lugar y época de pago;

V. La mención expresa del destino habitacional del inmueble objeto del arrendamiento;

VI. El plazo de vigencia del contrato;

VII. La garantía que el arrendatario otorgue, en su caso.